Définir ce que vous allez rassembler
Choisissez l’année et le logement avant de saisir un chiffre. Ouvrez vos relevés bancaires, le bail, les décomptes de gestion et le dossier de factures. Donnez aux pièces des références courtes : F-023 pour une réparation, TF pour l’avis de taxe foncière. Le nom du locataire et son compte bancaire ne sont pas utiles au carnet.
Créez aussi une liste des informations absentes. Une facture perdue doit rester visible comme une question à résoudre ; la disparition de la ligne masquerait le paiement. ClairLoyer permet précisément de conserver le mouvement tout en laissant sa pièce marquée « à retrouver ».
Rejouer un exemple annuel complet
Dans notre exemple fictif, douze loyers de 900 € donnent 10 800 € encaissés. Les paiements d’exploitation comprennent 240 € d’assurance, 420 € de réparation, 900 € de taxe foncière et 600 € de gestion : ensemble, 2 160 €. La différence de trésorerie d’exploitation est donc de 8 640 €.
Le propriétaire paie également un canapé de 600 € et rembourse 2 400 € de capital. Ces sorties diminuent l’argent disponible : la variation totale devient 5 640 €. Avec 500 € au début, le solde reconstitué atteint 6 140 €. L’exemple du carnet reproduit ces additions, sans calculer l’impôt.
Contrôler les chiffres avant de transmettre
Comparez le solde reconstitué avec le relevé final du même compte. Un écart de 120 € peut venir d’un remboursement oublié, d’un virement personnel ou d’une ligne comptée deux fois. Cherchez le mouvement d’origine ; n’inventez pas une dépense de correction pour obtenir zéro.
Ensuite, relisez les catégories. Le paiement d’une mensualité entière ne doit pas être enregistré comme intérêt si elle comprend du capital. Un dépôt de garantie reçu doit rester identifiable à part. Le rapprochement vérifie l’exhaustivité des mouvements bancaires ; il ne prouve ni leur bon traitement comptable ni leur admissibilité fiscale.
Passer de la préparation aux comptes
La DGFiP indique que le régime réel implique une comptabilité et une déclaration de résultat avec annexes. Votre liste de paiements constitue une pièce de préparation, pas cet ensemble de comptes. Il reste notamment à examiner les opérations rattachées à une autre période, les acquisitions et les écritures sans paiement.
Téléchargez le CSV pour conserver les lignes, puis imprimez le dossier avec les pièces manquantes. Ajoutez les comptes précédents si l’activité existait déjà. Une bonne question à poser à votre interlocuteur est : quelles informations manquent pour passer de cette trésorerie aux comptes annuels ? Cela appelle une réponse vérifiable, poste par poste.
Questions fréquentes
Puis-je déclarer directement le solde de 8 640 € ?
Non. Il s’agit d’un solde d’exploitation encaissé. Les traitements comptables et fiscaux nécessaires pour déterminer un résultat restent à effectuer.